Szomorú igazság: egy petákot sem tudsz keresni a CSOK-őrületen

Szomorú igazság: egy petákot sem tudsz keresni a CSOK-őrületen

2016. január 27. 05:50    
 
 
 
Elemzők tömkelege állítja, hogy a kormány lakástámogatási intézkedései miatt hatalmas rali lesz az ingatlanpiacon, amely nagyobb mértékben az új lakások árát fogja feltornázni. Az ingatlanpiac felfutásában érdekelt iparágak vállalatai (az építőanyag-gyártóktól a bútoriparig) természetesen nagyot nyerhetnek, viszont szomorúan konstatálhatjuk, hogy az értékpapír típusú befektetési formákon keresztül a kisbefektetők számára gyakorlatilag lehetetlen a várt ralin közvetlenül keresni.

 
 

hirdetés
 

Hatalmasat ment az utóbbi időben a lakáspiac, a használt lakásokról viszont áthelyeződik idén a fókusz az új ingatlanokra.

Ennek három fő oka van:
  • A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) már most elkezdte feltornázni az újonnan épített ingatlanok árát,
  • az ingatlanok adásvételekor fizetendő áfa 5 százalékra csökkent,
  • a Nemzeti Otthonteremtési Közösség a már régóta létező lakástakarékok mellett fellép a piacon.

Mivel a kormány a lakáspiacot igyekszik felfűteni, az intézkedések hatására sokan számítanak folytatódó lakáspiaci ralira. Megnéztük, Magyarországon hogyan tudunk egy befektetésen keresztül részesülni az újépítésű lakóingatlanok hozamából. Az eredmény elszomorító.

Ingatlanalapok


Számos alapkezelő van Magyarországon, amely ingatlanalapokat is kezel, viszont a vagyonkezelők egyelőre távol tartják magukat a hazai lakóingatlan piactól. Az ingatlanalapok iroda-, logisztikai-, ipari-, és kereskedelmi ingatlanokat tartanak a portfóliójukban, mivel hatékonyabban lehet menedzselni néhány tucat irodaházat, gyárépületet, mint száz, ezer lakást. Ezen kívül az előbbi hosszabb távú, stabilabb bérleti szerződésekkel operál, amelynek köszönhetően az alapok bevétele is stabilabb, kiegyensúlyozottabb, így az alap kevésbé kockázatos. A lakásbérlés ellen szól még a lakásbérlés intézményének viszonylag alacsony népszerűsége, a lakosság értékrendjében fontos helyet kapó lakástulajdonnal szemben.

A gond ezzel jelenleg az, hogy az alapkezelők nem várják, hogy az ipari és kereskedelmi ingatlanok piacára jelentős hatással lesz a "CSOK-őrület". Sőt, egyes elemzők szerint a kereskedelmi ingatlanprojektek még kevésbé lehetnek vonzók, mint eddig:

2015.12.21 14:40Ők lesznek a lakáspiaci robbanás legnagyobb nyertesei
A befektetési alapok piacán tehát nem tudjuk megcsapolni a CSOK-hatást.


Megkeresésünkre az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő válaszolta egyedül azt, hogy mérlegelik egy olyan alap lehetőségét, amely a felívelő trendből részesül, de a magasabb kockázati szint és erőforrásigény miatt ez alapos vizsgálatot és ezáltal egy hosszabb folyamatot igényel.

Egy másik befektetési lehetőség a Duna House ingatlanalapja lesz, amely kifejezetten lakóingatlanokba fektetne. A cég elmondása szerint már csak a működési engedélyt várja, amint ez meglesz, azonnal indítják a tevékenységet.

Részvények


Több olyan cég is van a magyar tőzsdén, amelyik az ingatlanportfóliót menedzsel, ezek viszont elsősorban ingatlanok bérbeadásával foglalkoznak, építési vállalkozások, értékesítési cégek nincsenek a börzén.

Ha részvényeken keresztül szeretnénk a CSOK-hatást meglovagolni, erre csak közvetetten van lehetőségünk:
  • Bankok (FHB, OTP): a lakásépítések növekedése a hitelezést is felpörgetheti.
  • Masterplast: ez a cég szigetelő, tetőfedő elemek gyártásával és értékesítésével foglalkozik, az építőelemekre vonatkozó keresletet növelheti a CSOK-hatás.
  • Ingatlan holding cégek (OPIMUS, Appeninn, BIF, Forrás, stb.): ezek a cégek elsősorban iroda- és kereskedelmi épületekkel foglalkoznak, a CSOK viszont elvileg elmozdíthatja őket a lakáspiac irányába, de ha ez így is lesz, ez a tevékenységük kisebb részét adhatja csak. Jelenleg a holding cégek közül van olyan, amelyik portfóliójában van építési vállalkozás, vagy foglalkozik lakóingatlanokkal is. Azt viszont érdemes észben tartanunk, hogy az alacsony forgalom miatt ezeknek a papíroknak a likviditása is alacsony: vannak olyan papírok, amit sokszor még a kisbefektetők sem tudnak megfelelő mennyiségben venni, eladni, másik oldalon viszont érdemes azt figyelembe venni, hogy pont az alacsony likviditás okozhat akár magas árfolyam emelkedést, ha ezek a cégek valóban elkezdenek lakóingatlan-projektekkel foglalkozni.
  • A nagy külföldi építőipari cégek (pl. Strabag) pedig gyakran megtalálhatók az anyaországuk tőzsdéin, de méretüknél fogva a magyar lakáspiac csak töredékét képezi a portfóliójuknak.

Összességében a részvénypiacon legjobb esetben is csak közvetetten vagy alacsony likviditású papírokon keresztül tudunk részesülni a CSOK-hatásból.


A jegybank a BÉT megvásárlásával természetesen igyekszik fejleszteni a tőzsdét, azt azonban nem lehet tudni, hogy építési, vagy ingatlanértékesítési cégek IPO-ja várható-e. A Duna House kísérletezett a legutoljára tőzsdei bevezetéssel, azonban a kormány egy jogszabály-módosítása miatt a tőzsdére lépés egyelőre csúsznak (ha egyáltalán megvalósul), viszont úgy tudjuk, hogy erre akár már idén is sor kerülhet.

Bezzeg külföldön!


Nem mindenhol ilyen kicsi a választék - Külföldön számos olyan lehetőség van, amellyel be tudnak szállni a befektetők a lakáspiac fellendülésébe:
  • Építőipari, ingatlancégek részvényei (pl. BUWOG, Wienerberger, CA Immobilien).
  • Lakáspiaci és építőipari alapok, ETF-ek - természetesen itt az is nagy segítség, hogy külföldön vannak a tőzsdén építőipari vállalkozások, ezért az alapok ezeknek a részvényeiből szemezgetnek elsősorban, ahelyett hogy közvetlen szereplőként részt vesznek az ingatlanpiacon.
  • REIT-ek (Real Estate Investment Trust): a hazai közvetlen ingatlanalapokhoz hasonló kollektív befektetési forma, amely a bérbeadás mellett jelzálogból, hitelezésből is szerezheti a bevételét.

Befektethetünk külföldi alapokba, részvényekbe, sőt, az MKB Ingatlan Alapok Alapján keresztül külföldi lakáspiaci ETF-ekbe is, ezeknek viszont nem sok köze lesz a magyar CSOK-hatáshoz.

Azért így is spekulálhatunk a CSOK-kal


Ha nincs menő építési vállalkozásunk és értékpapírban sem tudjuk meglovagolni a CSOK-hatást, egy spekulációs lehetőségünk még mindig marad.

A CSOK igénybevételének feltétele, hogy új ház épüljön (vagy használtat vásároljunk), és ebbe a család beköltözzön, 10 millió igénybevétele esetén az viszont nem feltétel, hogy a régi ingatlantól meg kell válni, így ezt ki is lehet adni.


Az OtthonCentrum 2015 harmadik negyedéves adatai szerint jelentősen drágultak az albérletek és a konszolidációnak közel sincs jele, egy használt panellakásért 1400 forint / négyzetméter, téglalakásért pedig 1900 forint / négyzetméter bérleti díjat kérhettek el a főbérlők a legfrissebb adatok szerint.

Ha a növekedéssel nem is számolunk, ez azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres lakásért 70 000 forintos bérleti díjat kérnek el átlagosan a főbérlők. Ha azzal számolunk, hogy egy ilyen lakást a DunaHouse adatai szerint országos átlagban körülbelül 10 000 000 forintért meg lehet vásárolni, csak a bérleti díjból 8,4 százalékos bruttó éves hozamra tehetünk szert.

A bérbeadáson elérhető hozam kiszámításához egy rendkívül leegyszerűsített modellt használtunk, amely országos átlagszámításokon alapul, a valóságban az ingatlanok bérleti díja, vételára, költségei - rengeteg tényezőnek a függvényében - rendkívül jelentősen is eltérhetnek a modelltől.

A bérbeadással szemben magánszemélyek számára nem megoldás viszont, hogy új lakást építünk és a CSOK-ban bízva ennek áremelkedésére játszunk. A 10 milliós CSOK-ot ugyanis csak első magánszemély-tulajdonosok vehetik igénybe és mihelyst fölvettük, a másodpiacon kevesebbet fog érni a lakásunk, hiszen akkor már nem jogosít fel a CSOK-ra.


Kegyetlen valóság


Az igazság az, hogy hiába beszélnek az elemzők arról, hogy az évtized befektetése lehet most egy új ingatlan a kormány támogatása miatt, jelenleg gyakorlatilag lehetetlen az újépítésű lakáspiacból számottevő hasznot húzni anélkül, hogy egy jól menő építési vállalkozás tulajdonosai lennénk.

Ennek oka, hogy:
  • Az alapkezelők kerülik a lakáspiacot a kockázatos mivolta miatt,
  • az építkezési vállalatok nincsenek tőzsdén,
  • a külföldi cégek csak kis mértékben függenek a magyar építőipari piactól.


Így maximum a gazdaságra gyakorolt, közvetett hatása miatt lesz jó a magyar befektetőknek a CSOK.